Pourquoi investir avec le montage LMNP dans l’ancien ?

lmnp amortissement optimal : Qui dit loyer, dit revenus, dit fiscalité.

Il est donc essentiel de connaître l’impact fiscal de ses futurs loyers avant d’investir. Chez Catanéo, nous préconisons le montage LMNP « Loueur Meublé Non Professionnel » pour plusieurs raisons.

LMNP amortissement : premier avantage

Le premier motif de ce choix est fiscal. En effet, ce montage octroie de nombreux avantages. En optant pour l’option dit « au réel », le montage LMNP permet de déduire des frais du résultat annuel de l’activité de loueur. Par exemple, on peut déduire à la fois les charges directes de l’opération (charges de copropriété, taxe foncière, assurances etc.) mais aussi d’enclencher le mécanisme d’amortissement.

En moyenne, les charges réelles et l’amortissement de l’opération (90% de la valeur du bien, travaux, notaire, mobilier, honoraires Catanéo etc.) permettront de n’avoir aucune fiscalité sur les loyers perçus durant 15 à 25 ans. Les investisseurs bénéficiant du LMNP peuvent donc chaque année créer du capital. Cela ce peut en percevant des loyers qui n’auront aucun impact sur leurs impositions sur le revenus durant une longue période.

Cela est permis car le LMNP est catégorisé fiscalement dans les « Bénéficies Industriels et Commerciaux ». Au contraire des locations nus, celles-ci étant des revenus fonciers fiscalisés dans la même catégorie que la tranche marginale d’imposition.

LMNP amortissement : deuxième avantage

Le deuxième avantage du LMNP concerne la sécurité locative. En meublé, les baux ne durent qu’un an et le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer hors charge. Dans le même temps, un logement meublé équipé peut se louer jusqu’à 30 % plus cher qu’un logement nu. Ces éléments apportent donc de la sécurité, de la souplesse et une amélioration de la rentabilité du bailleur.

LMNP amortissement : troisième avantage

Le troisième avantage est la liberté. A contrario des dispositifs neufs d’incitation fiscale type Pinel, il n’y a aucune contrainte de durée. L’investisseur est libre de revendre quand il le souhaite et sans pénalité financière. L’amortissement utilisé ne sera pas réintégré dans l’assiette du calcul de la plus-value à la revente. Ce qui est un énorme avantage ! Nous pouvons considérer que le LMNP est un montage hybride. Celui-ci permet d’avoir les avantages d’une entreprise (avec l’amortissement) et les avantages du particulier (pas de réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value).

Nous précisons que pour bénéficier du LMNP, il est nécessaire que l’appartement respecte une liste d’équipements. Ces recettes locatives annuelles brutes ne doivent également pas excéder 23 000 € ou les revenus des autres activités du propriétaire.

LMNP : quels sont les risques ?

Il y a quelques risques au LMNP. Par exemple pour un maximum de levier fiscal, il est utile de réaliser des travaux qui peuvent être dangereux s’ils ne sont pas maîtrisés. Il est aussi nécessaire de s’adapter à la cible locative. Celle-ci souhaitant des meublés (étudiants et jeunes actifs) et donc il est essentiel d’être dans les grandes villes. Enfin le turnover est un peu plus important du fait de la cible locative.

Notre structure Catanéo a mis en place tous les outils pour optimiser et sécuriser au maximum ce montage LMNP. Notre agence étant située à Lyon, un lieu attractif facilitant la location. Nous possèdons également notre propre agence de rénovation : Novely.